Egy nagyobb értékű építési beruházásnál nem mindegy, hogy ki az, aki az épületet megvalósítja, és ki az, aki a beruházó oldaláról segíti a teljes folyamat összehangolását. A generálkivitelező elsősorban a kivitelezés megvalósításáért felel, míg a beruházói oldali szakmai partner a projekt előkészítésében, szervezésében, koordinációjában és kontrolljában is szerepet vállalhat.
Egy építési projektben több szakmai szereplő együttműködése szükséges. A Magyar Mérnöki Kamara szakmai ajánlása külön kezeli többek között az építtető, a projektvezető, a beruházáslebonyolító, a tervező, a kivitelező és a műszaki ellenőr feladatait. A különböző szerepek nem egymás alternatívái: más-más ponton és más felelősségi körben támogatják a beruházás megvalósítását.
A fővállalkozó kivitelező feladata a kivitelezési munkák megvalósítása és azok összehangolása. A hivatalos Építésügyi Portál szerint feladata lehet többek között az alvállalkozó kivitelezők kiválasztása, a velük történő egyeztetés és tevékenységük koordinálása, valamint az elektronikus építési napló vezetése. A kivitelező felel továbbá a dokumentációban meghatározott műszaki követelmények betartásáért, a szükséges szakemberek biztosításáért és a kivitelezés jogszerű megvalósításáért.
A generálkivitelező munkájának középpontjában az áll, hogy a beruházás a meghatározott műszaki tartalom szerint, megfelelő szakmai és jogi keretek között valósuljon meg. A kivitelezés során a dokumentáció követése, a munkafolyamatok szervezése, az alvállalkozók koordinációja és az építési folyamat dokumentálása egyaránt a feladatkör része lehet. A generálkivitelező tehát elsősorban azt tartja kézben, hogyan valósul meg fizikailag a beruházás.
A beruházáslebonyolító és más beruházói oldali szakmai szereplők feladatai a projekt egészének előkészítéséhez, szervezéséhez és koordinációjához is kapcsolódhatnak. A Magyar Mérnöki Kamara szakmai ajánlása szerint a beruházáslebonyolító a beruházás folyamatának különböző szakaszaiban, az építtető megbízásából végezhet koordinációs és szervezési feladatokat. A dokumentum külön kezeli többek között a döntések előkészítését, az ütemezést, a költségmenedzsmentet, a változáskezelést és a kommunikációt. Itt tehát nem elsősorban az épület fizikai megvalósítása, hanem a beruházás egészének koordinációja kerül előtérbe.
A különbség egyik legfontosabb eleme a projektben betöltött pozíció. A generálkivitelező a kivitelezési feladatok teljesítését vállalja, és a jogszabályban, illetve a szerződésben meghatározott kivitelezői felelősséget viseli. A beruházói oldali szakmai partner ezzel szemben az építtető megbízásából segítheti a beruházás előkészítését és koordinációját. A kamarai ajánlás külön is hangsúlyozza a projekt szereplői közötti feladat- és felelősségi körök megfelelő megosztását.
Egy összetettebb beruházásnál az építtetőnek nemcsak a kivitelezésről kell döntenie. Tervezési, engedélyezési, költség-, ütemezési, szerződéses és koordinációs kérdések is felmerülhetnek. A Magyar Mérnöki Kamara szakmai ajánlása ezeket külön projektfunkciókként kezeli, és a beruházáslebonyolítás lehetséges feladatai között is megjeleníti. Minél több szereplő és munkafolyamat kapcsolódik egymáshoz, annál fontosabbá válik a feladatok egyértelmű elosztása.
A generálkivitelező és a beruházói oldali szakmai partner nem feltétlenül egymást kizáró szerepek. Egy beruházásban egyszerre lehet jelen a kivitelezésért felelős generálkivitelező és az építtető oldalán működő szakmai szereplő, aki a projekt szervezését, koordinációját vagy kontrollját támogatja. A kamarai ajánlás éppen ezért különböző projektfeladatok és felelősségi körök megosztásával számol. A lényeg nem az, hogy hány szereplő vesz részt a projektben, hanem hogy minden feladatnak legyen egyértelmű felelőse.
A megfelelő partner kiválasztásakor érdemes először azt meghatározni, hogy a beruházás mely részén van szükség szakmai támogatásra. Ha a fő feladat a teljes kivitelezés megvalósítása és koordinációja, akkor a generálkivitelező szerepe kerül előtérbe. Ha az építtető a projekt előkészítésében, szervezésében, ütemezésében, költségkontrolljában vagy a különböző szakmai szereplők koordinációjában is segítséget szeretne, akkor beruházói oldali szakmai támogatásra is szükség lehet.
Egy jól működő beruházásban a tervező, a kivitelező, a műszaki ellenőr, az építtető és az esetleges beruházáslebonyolító feladatai egymáshoz illeszkednek. A Magyar Mérnöki Kamara ajánlása szerint az egyes szereplők feladat- és felelősségi köreit úgy kell kialakítani, hogy a beruházási folyamat szükséges feladatai megfelelő kompetenciával legyenek lefedve. A megfelelő projektstruktúra ezért legalább annyira fontos, mint a megfelelő szakemberek kiválasztása.
Egy beruházás akkor működik jól, ha nemcsak az épület, hanem a mögötte álló folyamat is kézben van. A Vertián Építő Zrt. számára a műszaki megvalósítás mellett a projekt előkészítése, a szakmai szereplők összehangolása és a következetes projektkontroll is fontos. A célunk, hogy a beruházó számára átlátható, szervezett és szakmailag megalapozott folyamat jöjjön létre a tervezéstől a megvalósításig.
„A generálkivitelező az épületet tartja kézben. A jó projektstruktúra az egész beruházást."